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第61章 房子投资的计算方法

下面我们看第一大项,“经营活动产生的现金流量”。因出租房屋产生的所有现金流入和现金流出都放到Z一项.

我们把租金收入、物业费、房屋维护费、房屋保险费分别填进对应的科目。

下面我们来看第二大项,“投资活动产生的现金流量”。因买卖房子发生的所有现金流入和现金流出都到这一项里.

我们把195万的购房款填到“购房款”科目;把1.8万的契税和1.95万的中介费,共计3.75万填写到有房产生的税费”科目,“投资活动现金流出小计”科目反映的是张三买房花的所有的钱,这个金额为198.75

下面我们来看第三大项,“筹资活动产生的现金流量”。因借钱买房发生的所有现金流入和现金流出都放到这一项.

我们把张三从银行贷款的126万放进“房贷”科目;把每月还本付息金额7293元放进“偿还房贷本息”科目。

“偿还房贷本息”和“偿还其他借款本息”科目反映的是每月偿还借款本息的金额。

从现金流量表的三大项科目中,我们可以准确的知道房子所有的现金流入和现金流出情况,

下面我们来看最后一个科目。“本期租金净额”反映的是本期净租金收入。

我们可以看到这套房子9月份的净租金收入为1407元。净租金收入大于0,说明这套房子是生钱资产。至于能不能买?我们还需要看一下其他关键指标,

如果“本期租金净额”这个科目小于等于0,就不用看其他关键指标了,直接淘汰就可以了。

看完现金流量表,我们再来看下面的表格。这三个表格分别统计了持有房屋、买房和卖房的主要税费本。我们投资房子的时候,可以根据以下表格估算一下投资房子的税费成本。

项目 标准

1、物业费 一般0.8---3元\/m\/月

2、房屋维护费 因情况而定

3、房屋保险费 房屋估价的0.1%0.2%

4、租金相关税 税率一般为租金的5%,实际上一般为0

5、房产税 上海应税税率为0.6%;重庆为0.5%-1.2%;其他城市暂无

6、房屋出租托管费 中国还没有成熟的托管机构

房屋持有税费总计 股为租金的5%-15%左右

购房产生的税费

项目 标准

1、契税 (1)首套:1面积≤90m2,网签价的1%;2面积)90m2,网签价的1.59

(2)二套:1北上广深,网签价的3%;2其他城市,面积≤90m2,网签价的1%,面积)90m2,网签价的2%

2、中介佣金 购买价的1%-2%

购房税费总计 一般为购买价的2%-5%,但在实际生活中,如果楼市较热,卖家的税会转嫁给买方。买家的实际税费可能为成交价的5%--25%,

项目 标准

1、增值税及附加 1普通住房≥2年,免征;2普通住房(2年,网签价的5.5%

2、个人所得税 1满5年且家庭唯一住房,免征2房价净收益(售价-买价-相关费用)的20%或现价的1%

3、中介佣金 售价的1%2%

售房税费总计 般为售价的2%--20%,但在实际生活中,如果楼市较热,卖方的税以转嫁给买方,卖方实际只付中介费及一些小的费用,

接下来再打开《关键指标》,先看买入指标,

房产买卖的关键指标

指标名称 公式 评判标准 数值 买卖评价

买入指标 房龄 房龄<10年,优先买:房龄15年,买入:腐龄>15年,

不买: 10 买入

净租金收益率 净租金收益率=年租金净额+(房屋首付+购房产生的税费)x

100% 净租金收益款10年期国债收益率中位数(3.8%),买入:净租金收益率<10年期国债收

益率中位数,不买 2.30% 不买

贷款比率 贷款比率=房贷金额+房屋价格x100% 贷款比率>70%,利用银行资金多,优先买:

50%<贷款比率<70%,利用银行的资金较多,买入:贷款比率<50%,利用银行的资金少,占用自有资金过大,

不买 65% 买入

房贷期限 贷款期限>25年,优先买:15≤贷款期限<25年,买入:贷款期限<15年,不买 25 优先买

空置率 空置房屋面积+房屋总面积x100% 空置率<10%,房屋供不应求,优先买:

10%≤空置率<20%,房屋供

需平衡,买入:

空置率>20%,房屋供过于

求,不买 10% 买入

我们可以看到买入指标中有5个关键指标,这5个关键指标后面都有一个“买卖评价”,这5个关键指标的“买卖评价”都为“买入”或“优先买入”时房子就可以买。如果有一个指标的“买卖评价”为不买。这个房子就不能买。

我们根据房子的情况把数值填上。房龄的数值项中填写10。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

净租金收益率我们需要计算一下,年租金净额用现金流量表中的月租金净,1407乘以12,可以计算出租金净额为 元。

房屋首付在在资产负债表中的“净资产”中可以看到,为69万;购房产生的税费在现金流量表中可以看到,为3.75万。根据公式可以计算出净租金收益率为2.3%。根据评价标准,“买卖评价”为不买。

贷款比率根据公式我们可以计算出,为65%。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

贷款期限为25年。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

空置率为10%。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

我们发现5个关键指标的“买卖评价”中“净租金收益率”这个指标不符合买人标准。

所以张三不能投资这套房子。

我们再来看下卖出指标。

卖出指标 售租比 房价+月租金 沫,卖出: 售租比>540,房价出现泡 217

在持有房子的情况下才能用到卖出指标。卖出指标就看一个售租比就可以了。

张三看中的这套房子目前的售租比为217,还不到卖出时机。